Thị trường
Các xu hướng của thị trường bất động sản 2019
Nhiều chuyên gia dự báo, năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất... Năm 2018, thị trườPublished
2 tuần agoon
Nhiều chuyên gia dự báo, năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất…
09-24-2018 | Đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp lãi cao
08-11-2018 | Bất động sản “triệu đô” đang hút khách
08-05-2018 | Nhiều doanh nghiệp địa ốc tham vọng mở rộng thị trường
08-08-2018 | Chiến lược phát triển bất động sản du lịch của Novaland gây tò mò cho nhà đầu tư
07-28-2018 | Nhìn vào những dấu hiệu này để xem thị trường bất động sản có bong bóng hay không?
Năm 2018, thị trường bất động sản nhìn chung khá ổn định, lượng giao dịch, giá cả không biến động nhiều so với năm 2017. Tuy nhiên, thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng cũng đứng trước những khó khăn, thách thức, do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn vốn tín dụng, thủ tục khắt khe hơn… Dự báo xu hướng này vẫn còn tiếp diễn trong 2019.
Ông Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam nhìn nhận, thị trường năm 2018 chứng kiến những nỗ lực to lớn của các nhà đầu tư phát triển dự án khi liên tục tung ra các loại sản phẩm mới với sự đa dạng về tiện ích, đồng bộ về dịch vụ và chất lượng ngày càng cao hơn. Đặc biệt là xu hướng hình thành đại đô thị đa chức năng, những sản phẩm siêu sang, được ứng dụng công nghệ…
Diễn biến trái chiều giữa hai thành phố
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, chỉ tính riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM thì trong năm 2018 có khoảng 58.362 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại 147 dự án. Các thị trường này đã có 41.700 giao dịch thành công, trong đó Hà Nội là 19.100 giao dịch; Tp.HCM có khoảng 22.600 giao dịch.

Về giá cả, không biến động nhiều. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trong quý 4/2018 giảm khoảng 0,08% so với trước và giảm 0,04% so với cùng kỳ năm 2017. Đối với nhà ở riêng lẻ, con số này tăng lần lượt là 0,81% và 3,01%; tại Tp.HCM. giá căn hộ chung cư trong quý 4 vừa qua tăng 0,48% so với quý 3 và tăng 4,08% so với cùng kỳ năm trước, giá nhà ở riêng lẻ tăng 0,27% so với quý 3 và tăng 5,73% so với quý 4/2017.
Tuy nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM trong năm 2018 có giảm so với năm 2017 nhưng vẫn là khá cao so với khả năng hấp thụ của thị trường, việc phát triển dự án bất động sản vẫn chưa cân đối giữa các phân khúc, vẫn có tình trạng nhiều căn hộ trung và cao cấp, thiếu nguồn cung căn hộ bình dân.
Đặc biệt đã xuất hiện dòng sản phẩm siêu cao cấp (có giá từ 150-230 triệu đồng/m2), đạt 14% tổng lượng cung toàn thị trường. Điểm đáng lưu ý ở nguồn cầu là tập khách hàng nước ngoài, họ quan tâm và mua hàng ở hầu hết các dự án cao cấp. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản, tất cả các dự án cao cấp đều sử dụng hết room dành cho người nước ngoài.
Đánh giá chung về thị trường, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, thị trường năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định. Tính đến 20/12/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỷ đồng, giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%) so với lúc đỉnh điểm ở quý 1/2013 và giảm 2.557 tỷ đồng (10,07%) so với 20/12/2017.
Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý, đó là lượng tồn kho còn khá lớn, tập trung ở các dự án ở xa trung tâm, đô thị, hạ tầng yếu kém, rất khó tiêu thụ. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp mà thị trường đang cần nhiều.
Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (hơn 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 20-30% nhu cầu thị trường và tập trung chủ yếu ở đô thị lớn. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, nhu cầu thị trường rất lớn, chiếm khoảng 70-80%, nhưng thị trường nguồn cung lại đang rất thiếu.
Phân khúc bình dân vẫn chiếm chủ đạo
Trên cơ sở đó, nhiều chuyên gia dự báo, năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều khó khăn. Điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ năm xu hướng chính: Một là, sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án căn hộ theo hướng bền vững hơn, tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp. Đây là phân khúc có nhu cầu thực.
Hai là, sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. “Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng khoảng 120m2 nhưng hiện không còn căn hộ nào 2 phòng trên 100m2. Như vậy, nhu cầu về thiết kế căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Do đó, chúng ta sẽ thấy các căn hộ sẽ ngày càng nhỏ hơn, đặc biệt ở trung tâm thành phố” – ông Stephen Wyatt phân tích.
Ba là, xu hướng phát triển các khu đô thị mới tích hợp. Bởi đầu tư bài bản vào cảnh quan, quy hoạch tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì các nhà phát triển bất động sản mới hưởng quả ngọt.
Bốn là, sự xuất hiện ngày càng nhiều các công ty công nghệ – nguồn cầu lớn đối với thị trường văn phòng cho thuê. Hiện Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê.
Năm là, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản trong những năm tới do mật độ điện thoại di động của Việt Nam hiện nay đã đạt tới mức 84%, đồng nghĩa với việc 84% dân số có tiếp cận với Internet thông qua điện thoại di động. Hàng trăm nghìn người Việt Nam đang mua sắm trực tuyến và dù chưa lớn, tỉ lệ này vẫn sẽ tiếp tục gia tăng, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bán lẻ”, ông Stephen Wyatt nhận định.
Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới vẫn phải đối mặt với không ít thách thức để có thể tận dụng cơ hội từ những xu hướng mới này.
“Năm 2019, có 2 vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 – 12%); thứ hai, tín dụng bất động sản tiếp tục thắt chặt. Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%; cùng với Nghị định 20/CP về trần chi phí lãi vay… sẽ siết lại tín dụng bất động sản. Dòng vốn hạn chế nên các nhà đầu tư cũng cẩn trọng khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản”, chuyên gia tài chính Nguyễn Chí Hiếu dự báo.
Nhiều ý kiến cho rằng, để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường này, các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp… để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.
Bên cạnh đó, cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định.
Bên cạnh đó, cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh…
Căn hộ các thành phố khó tăng giá
Với các nhà đầu tư cá nhân, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản cao, không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định.
Ngoài ra, cũng nên quan tâm tới thị trường vùng ven, các tỉnh lân cận các thành phố lớn hoặc các địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế.
“Giả sử có trong tay khoảng 2 tỷ đồng, thì không nên đầu tư căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM. Bởi giá căn hộ ở 2 thành phố này giờ khá ổn định, khả năng tăng giá là rất ít nên gần như không còn cơ hội đầu cơ sinh lời. Với số tiền đó, các nhà đầu tư nên dịch chuyển sang đất nền tại các dự án ven đô và ở những địa phương kinh tế phát triển mạnh như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Vũng Tàu, Cần Thơ…”, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo.
Tuy nhiên, theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang Lasalle Hà Nội, trong bối cảnh hiện nay, muốn thành công, phải là người đầu tư chuyên nghiệp, biết lường trước được tình hình cũng như thời điểm rút vốn. “Vào rạp chiếu phim, trước tiên phải tìm cửa thoát hiểm chứ không phải tìm chỗ ngồi đẹp. Đầu tư bất động sản cũng vậy, trước tiên cần tính toán được phương án rút ra”, ông Quang ví von.
Các chuyên gia cũng cho rằng, để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, một yếu tố đặc biệt quan trọng là các cơ quan quản lý nhà nước cần liên tục hoàn thiện môi trường thể chế, chính sách, phù hợp hơn, hữu hiệu hơn và có tính kiến tạo hơn.
Theo Nam Huyền
You may like
- 13
4 chiến thuật đầu tư hiệu quả khi thị trường bất động sản giảm tốc
- 16
Giải pháp tài chính cho thị trường bất động sản trong năm 2019
- 17
Đề nghị xem xét lại quy định trần chi phí lãi vay bất động sản
- 11
Thị trường căn hộ cao cấp: Cần một sự sàng lọc khắt khe
- 20
Bất động sản “lên hương”, vẫn có những công ty “lặn ngụp” trong thua lỗ
- 20
Thị trường tự do sôi động, Ngân hàng Nhà nước làm sao để quản lý ngoại hối?
Tỉnh thành
Bất động sản gần đây
BÌNH CHỌN
- Cẩn trọng trước các chiêu khuấy đảo thị trường của “cò đất”
- Nở rộ nạn lừa bán đất dự án
- Cuộc chiến 'đòi' lại sân vận động Chi Lăng: Đà Nẵng quyết chi tiền
- Mê mẩn với dự án cây cầu vàng trên đỉnh Bà Nà, không thua kém cầu treo Langkawi Sky (Malaysia)
- Nhường đất cho thuỷ điện, nhiều hộ gặp khó ở vùng tái định cư
Mua Bán Bất Động Sản

Thiết kế văn phòng tuyệt đẹp từ container vận tải

Độc đáo văn phòng làm việc được bao phủ bởi hơn 500 cây chổi dừa

Văn phòng ấn tượng cho phép nhân viên làm hết sức, chơi hết mình

Thiết kế tòa nhà văn phòng với nhiều tính năng bền vững

4 khuyến nghị đầu tư địa ốc không nên bỏ qua năm Kỷ Hợi

Đà Nẵng: Thu hồi khu “đất vàng” VietinBank vừa di dời

Đất sắp hết thời hạn sử dụng có được thế chấp để vay vốn ngân hàng?

Bỏ quên người thu nhập thấp, BĐS tiếp tục gặp khó

Nguồn thu từ đất đang bị thất thoát

Cách dọn nhà đón tài lộc năm Kỷ Hợi

Văn phòng ấn tượng cho phép nhân viên làm hết sức, chơi hết mình

3 kênh đầu tư an toàn khi thanh khoản đất nền giảm mạnh

Chuyên gia gợi ý 4 cách đầu tư bất động sản để thu lãi cao

TP.HCM: Dự án Thiên Nam Residence quận 12

Vĩnh Phúc: Dự án VCI Mountain View Vĩnh Yên

Sốt đất vùng ven, tiền chênh ngập mặt, cảnh báo ‘ôm bom’

Bất động sản 2019 sẽ giảm dần lệ thuộc vốn vay ngân hàng?

Rủi ro pháp lý có thể giảm nhiệt bất động sản năm Kỷ Hợi

Đây là lý do cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam luôn tăng trưởng mạnh trong thời gian tới

Bất động sản 2019 có thể giảm nhiệt do tác động từ rủi ro pháp lý

Thanh Hóa: Bất thường đằng sau phiên đấu giá bị hủy tại HUD4

Người mua nhà ở xã hội chật vật giấc mơ an cư

Căn hộ dưới 2 tỷ đồng sẽ chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất

Bắc Giang: Lấy đất người này cấp cho người khác?

Bình Phước: Vì sao giới đầu tư đổ về “săn” đất nền?
THỊNH HÀNH
- 109Thị trường7 ngày ago
Bất động sản 2019 có thể giảm nhiệt do tác động từ rủi ro pháp lý
- 103Đà Nẵng5 ngày ago
Đà Nẵng: 3 dự án người nước ngoài không được mua
- 100Kinh Nghiệm7 ngày ago
Chuyện nhà, chuyện cửa!
- 94Thị trường7 ngày ago
Lý do tại sao đây là 3 thành phố phát triển BĐS nhà ở sôi động nhất Việt Nam