Connect with us

Thị trường

Đô thị Việt Nam và “Giấc mơ Thánh Gióng”

Diễn đàn Doanh nghiệp

Published

on

Đô thị Việt Nam và “Giấc mơ Thánh Gióng”
Bình chọn bài viết

Sự “bành trướng” nhanh chóng của đô thị Việt Nam thực chất là hậu quả của nền kinh tế công nghiệp, dịch vụ đang chuyển đổi quá nhanh.

Việc phát triển các KĐTM ở Việt Nam theo mô hình nào, đang thiếu lực lượng nghiên cứu chuyên nghiệp

Việc phát triển các KĐTM ở Việt Nam theo mô hình nào, đang thiếu lực lượng nghiên cứu chuyên nghiệp

Những cố gắng mang lại trật tự đô thị cho các khu vực cũ (kể cả trung tâm TP) đang trở thành giấc mơ không tưởng của các lãnh đạo TP thể hiện qua các dự án được cấp phép là hình ảnh Thánh Gióng, từ hình hài 1 em bé trở thành dũng sỹ chỉ trong 3 ngày.

“Đô thị – phòng ngủ” thiếu bền vững

Cho đến 2017 – Sau 20 năm bắt đầu đô thị hóa đã có 805 đô thị và nguồn thu từ hai TP Hà Nội, TP HCM đạt khoảng 60-70% GDP cả nước. Các đô thị Việt Nam đang phải đối mặt với tốc độ mở rộng nhanh chưa từng thấy và có nguy cơ bị mắc kẹt trong các mô hình tăng trưởng đô thị kém hiệu quả và thiếu bền vững kiểu “đô thị-phòng ngủ” mà chưa thể thoát ra một cách dễ dàng, lại đối mặt ngay với tình trạng phát triển tràn lan các khu cao tầng có mật độ đậm đặc tại các trung tâm cũ, gây phình to đô thị và đóng băng BĐS tại các địa điểm xa trung tâm, khiến cho tư duy đô thị càng gặp khó khăn trong phát triển.

Chúng ta thử nhìn sâu hơn nữa vào thực trạng đô thị hóa ở Việt Nam: Hệ thống đô thị Việt Nam bao gồm các đô thị lịch sử như Hà Nội, TP HCM, Huế, Hải Phòng, Đà Lạt… luôn quá tải, bao bọc xung quanh chúng là các dự án “sắp” xây đô thị, vốn trước là vùng nông nghiệp bao la. Các dự án “xôi đỗ” này càng rất khó gắn kết với nhau bởi chúng chủ yếu trông chờ vào đường vành đai và các tuyến giao thông hướng tâm.

Hệ thống giao thông này khó tải nổi lượng người đổ ra đô thị sinh sống và tìm việc làm. Lại bị hàng trăm dự án đô thị mới đang chờ ăn theo nó. Các khu dân cư cũ của chúng (gồm chủ yếu chung cư và nhà chia lô) đang đứng trước khó khăn phải xây lại hàng loạt nhà cũ nát, môi trường sống xuống cấp. Các khu ở thấp tầng bị xen cấy đậm đặc nhà không có nổi mảnh sân chung, không gian mở cho cộng đồng… thực sự đang trở thành bế tắc về môi trường.

Trung tâm thành phố cũng bị sức ép của sự quá tải (việc làm, giao thông, thương mại, dịch vụ…) đã tự lấp đầy các khoảng trống vốn có giữa các công trình bằng các công trình cao tầng mới lộn xộn, làm cho hạ tầng hư hỏng, môi trường ô nhiễm… nặng nề thêm. Trong khi thế giới lấy xu hướng phát triển theo Kiến trúc xanh, Đô thị xanh thì Việt Nam vẫn cho xây dựng những cao ốc kính và bê tông không giám sát tiêu chuẩn phát thải CO2, hiệu ứng nhà kính và kiểm soát hiệu quả năng lượng.

Tổ chức lại các khu dân cư?

Nghịch lý khó gỡ trên được tạo bởi quá trình “sốt” giá đất và thị trường BĐS phát triển không bền vững là: Thứ nhất, Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 – 4 lần) trước khi đóng băng BĐS. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm ở mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao tạo nên BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu do không có cầu, thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp do công nghệ xây dựng chưa hướng đến sản xuất nhà theo công nghiệp hóa..

Thứ ba, các chính sách tín dụng để người lao động thuê, mua nhà không được nghiên cứu theo kinh tế thị trường nên họ khó tiếp cận với thị trường BĐS. Thị trường này dường như bị thương mại hóa khó kiểm soát khi buôn bán BĐS làm lợi cho người giàu do đẩy giá nhà lên cao và người nghèo khó tiếp cận

Hơn lúc nào hết, Việt Nam cần tổ chức lại các khu dân cư sẵn có. Nhà ở thấp tầng mật độ cao thường có rất ít hoặc hoàn toàn không có không gian mở có thể gây ra hiểm hoạ về môi trường. Giải pháp thích hợp ở đây là phát triển nhà cao tầng mật độ cao với các không gian mở và dải cây xanh cần thiết giữa chúng. Singapore và Hồng Kông có lẽ là những ví dụ tốt nhất của xu hướng này.

Ở các thành phố khác như trung tâm Tokyo, công việc này được thực hiện thông qua quá trình điều chỉnh đất đai. Trong trường hợp này, diện tích đất của các chủ sở hữu có thể bị cắt giảm đôi chút nhưng lại có giá trị cao hơn do việc đưa vào một số dịch vụ hạ tầng thiết yếu mà trước đây không có.

Trong số những chức năng đô thị có thể cần phải tổ chức lại còn có các trung tâm thương mại và các khu vực xung quanh các công trình giao thông. Các trung tâm thương mại có thể cần được nâng cấp cho phù hợp với số lượng khách hàng tăng lên hay sự tăng thu nhập của họ.

Việc phát triển các KĐTM ở Việt Nam theo mô hình nào thực sự cam go do chúng ta đang thiếu lực lượng nghiên cứu chuyên nghiệp (các viện nghiên cứu kiến trúc, quy hoạch thực chất ít năng lực nghiên cứu do phải bươn chải thiết kế kiếm sống). Nhưng nhiều nghiên cứu ở châu Á cho rằng, giải pháp đô thị Việt Nam cần chính là các mô hình đô thị mật độ cao (NÉN) được tổ chức hài hoà các không gian mở, đi bộ xen kẽ các dải cây xanh. (Singapore và Hồng Kông là ví dụ tốt cho xu hướng đô thị tiết kiệm đất và năng lượng theo dạng này).

Tuy nhiên ở Việt Nam, các giải pháp đô thị hiện đại theo bối cảnh quốc tế còn phải tính đến “không gian bản địa” trong tổ chức sinh hoạt của cư dân, đến các biểu hiện đặc thù của tính Hiện đại – Nhiệt đới trong kiến trúc các công trình và tổ hợp lớn, đại diện cho bộ mặt thành phố mới. Nếu tư tưởng của Hiện đại – Bản địa vốn là gốc của phát triển bền vững không được đưa vào các KĐTM thì chắc chắn sự bền vững của chúng khó đảm bảo, cho dù có rất nhiều tiền đầu tư từ hôm nay.

GS,TS.KTS Nguyễn Hồng Thục – Viện trưởng Viện Nghiên cứu định cư


Facebook

Advertisement
Mua Ban Ky Gui Bat Dong San Mien Phi tai DIA THE VANG

Tỉnh thành

Bất động sản gần đây

BÌNH CHỌN

Mua Bán Bất Động Sản

THỊNH HÀNH

So sánh