Những khó khăn về quỹ đất, ngân hàng siết vốn tín dụng sẽ khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán lại khi đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp. Ngược lại, nhà ở bình dân là giải pháp thích hợp khi nhu cầu phân khúc này luôn luôn vượt cung.

Cung không đủ cầu

Thị trường bất động sản 2018, ghi nhân sự sụt giảm rõ rệt về số lượng nguồn cung và giao dịch  ở hầu hết các phân khúc. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, trong 10 tháng của năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án là 23.759 căn nhà với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỉ đồng.

Tuy nhiên, nếu soi kỹ hơn vào từng phân khúc thì lại có sự chênh lệch khá lớn về nguồn cung. Cụ thể, nguồn cung dự án trung và cao cấp chiếm áp đảo. Trong khi đó, phân khúc bình dân lại khan hiếm. Đây là phân khúc có nhu cầu thực rất lớn nhưng hầu như không có dự án mới được đầu tư trong năm 2018.

Báo cáo quý 3/2018 của môt đơn vị nghiên cứu thị tại TP.HCM cho biết, từ giữa năm 2017 đến nay, căn hộ phân khúc trung – cao cấp luôn áp đảo, trong khi căn hộ bình dân sụt giảm mạnh. Nếu như nguồn cung căn hộ bình dân (giá bán dưới 1.000 USD (khoảng 23 triệu đồng)/m2) chiếm 32% trên thị trường trong quý 1/2018, 29% trong quý 2, thì sang quý 3 nguồn cung gần như bằng 0%.

Cùng với việc nguồn cung khan hiếm, các dự án căn hộ bình dân cũng đang xê dịch ngày càng xa khu vực trung tâm thành phố. Trước năm 2017, người mua có thể tìm được căn hộ có giá bình dân ưng ý tại một số quận như Thủ Đức, quận 9, quận 8… thì nay có tìm “đỏ mắt” cũng không ra căn hộ bình dân ở các khu vực này.

Ngược lại, các quận huyện xa hơn như Nhà Bè, Bình Chánh, quận 12, thậm chí một số khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… được các doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn để phát triển nhà bình dân. đầu tư dự án những khu vực này sẽ kéo giảm được phần nào giá bán, nhưng người mua phải chấp nhận di chuyển xa hơn và thiệt thòi hơn khi hệ thống hạ tầng, tiện ích vẫn chưa thực sự phát triển.

Trở lại với nhu cầu thực

Mặc dù không bi quan về thị trường bất động sản trong năm 2019, nhưng nhiều chuyên gia vẫn đưa ra cái nhìn thận trọng. Đặc biệt, việc ngân hàng sẽ siết van tín dụng vào bất động sản sẽ là một thách thức đối với nhiều doanh nghiệp trong kế hoạch triển khai xây dựng dự án.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho biết, việc hạn chế huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% từ ngày 1/1/2019 sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Hầu hết ngân hàng đã tăng lãi suất nhằm cơ cấu lại nguồn huy động vốn. Trong khi đó, hệ số rủi ro cho tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao là 200% nên yêu cầu các ngân hàng cũng phải cẩn thận.

Một khó khăn khác buộc doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược đầu tư đó là quỹ đất khu trung tâm ngày càng ít và giá đất cũng cao ngất ngưởng. UBND TP.HCM mới đây cũng đưa ra kế hoạch xây dựng thành phố trong những năm tới theo hướng không cấp phép dự án cao tầng mới ở khu vực lõi và các quận trung tâm đã có mật độ dân cư cao.

Với những khó khăn như vậy, xu hướng doanh nghiệp quay trở về đầu tư phân khúc bình dân là khả thi. Phân khúc này luôn ở trong tình trạng cầu vượt cung. Đặc biệt, với hệ thống hạ tần giao thông ngày càng được đầu tư đồng bộ khoảng cách không còn là ngăn trở quá lớn với người mua.

Trong năm 2019, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến “bom tấn” VinCity tại quận 9, TP.HCM của Tập đoàn Vingroup bùng nổ. Đây cũng được xem như một cú hích mạnh vào phân khúc nhà ở bình dân.

Ghi nhận thực tế hiện nay, khu vực VinCity quận 9 đang được san lấp, chưa hẹn ngày chào bán chính thức nhưng những thông tin về đô thị này đã được môi giới rầm rộ tiết lộ trước đó. Theo đó, khu đô thị VinCity quận 9 có quy mô 365ha với mật độ xây dựng từ 20 – 25%. Dự kiến khi hoàn thành một phần vào năm 2019, Vingroup sẽ tung ra thị trường khoảng 30.000 căn hộ có giá từ 700 triệu đồng/căn.

Không chỉ tại TP.HCM, tham vọng đánh vào miếng bánh bất động sản bình dân của ông lớn Vingroup còn thể hiện ở hàng loạt  dự án VinCity ở nhiều tỉnh thành khác như Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Nha Trang. Theo kế hoạch, Vingroup sẽ đưa vào thị trường từ 200.000 – 300.000 căn hộ bình dân trong những năm tới.

Đánh giá về tác động của VinCity đối với thị trường căn hộ, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), cho rằng dự án VinCity với sự ra đời của hơn 300.000 căn hộ triển khai trong thời gian 3-5 năm là một kế hoạch đầy tham vọng, dự kiến chiếm gần một nửa nguồn cung ở phân khúc căn hộ bình dân trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Hoài Sơn, Giám đốc kinh doanh bất động sản Gami Group, nhận định bất đông sản năm 2019 nhìn chung vẫn sẽ duy trì mức tăng trưởng ổn định. Một số phân khúc có tình trạng dư cung sẽ buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh để thích ứng. Ngược lại, phân khúc có nhu cầu ở thực là căn hộ có giá bình dân vẫn sẽ là lựa chọn của phần đông người mua. Đây cũng là phân khúc đem lại sự bền vững cho thị trường bất động sản.